中央經(jīng)濟工作會議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式怎么建？新的一年，中國房地產(chǎn)有哪些新出路？
近日，福州、深圳、南寧等地首批配售型保障性住房建設相繼落地，隨著多個配售型保障性住房開工，新一輪保障性住房規(guī)劃建設正式啟動。
與原有的住房保障體系有何不同？
住房城鄉(xiāng)建設部相關(guān)司局負責人日前表示，原有的住房保障體系是以公共租賃住房、保障性租賃住房為主體。而現(xiàn)在則將保障性住房建設，分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房；配售型保障性住房按保本微利原則配售。按照要求，城市人民政府要從解決困難工薪人群住房問題入手，根據(jù)供給能力，合理確定保障范圍和準入條件，逐步將范圍擴大到整個工薪收入群體。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對澎湃新聞表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心特點就是明晰配租型和配售型相結(jié)合的住房保障體系。配租型主要由公租房和保租房來構(gòu)成；配售型則是未來重點發(fā)展的產(chǎn)權(quán)性住房。
李宇嘉認為，配售型保障性住房的目的是滿足購房困難人群擁有產(chǎn)權(quán)住房的需求。“因為在高房價的背景下，一些戶籍無房戶、人才群體、工薪階層等想要擁有住房的焦慮感是非常強的，而且他們也是整個市場和經(jīng)濟社會發(fā)展的中堅力量。因此在住房經(jīng)過充分的商品化發(fā)展以后，學習國外的一些做法，將這部分人群作為住房保障的重點，同時壯大保障性住房在整個住房供應體系中的占比。”
按照住建部的規(guī)劃，新一輪保障性住房規(guī)劃建設，并非照搬國外某種模式，而是一項具有中國特色的住房保障模式改革，要加快建立一種“保障+市場”的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。
保障房針對哪些人群？
可以看到，規(guī)劃建設保障性住房被認為是完善住房制度和供應體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》也已于2023年8月25日經(jīng)國務院常務會議審議通過。
住房城鄉(xiāng)建設部相關(guān)司局負責人表示，之所以啟動新一輪保障性住房規(guī)劃建設，是因為此前商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動”存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。特別是在一二線大城市，由于房價高，部分工薪收入群體買不起商品住房。規(guī)劃建設保障性住房，是在新形勢下適應中國式現(xiàn)代化建設新要求，完善住房制度和供應體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的一項重大改革。
上述負責人提到，新一輪保障性住房建設一個突出的特點，就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前，配售型保障性住房申購的具體條件，還要看地方政府下一步的規(guī)劃和要求。標準是根據(jù)申請人的家庭收入、住房、財產(chǎn)等因素按順序配售，從最困難的群體做起，逐步拓展范圍。
另按照住建部最新公開的信息，新一輪保障性住房建設，以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房，其重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫(yī)護人員等這“兩類群體”。有條件的地方可以逐步覆蓋其他群體。
為什么要嚴格封閉管理？
從此前保障性住房實踐來看，對于配租型保障房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房）而言，政策一直強調(diào)“不能上市交易”。而對于配售型保障房而言，目前各地對上市交易管理規(guī)定不一，以共有產(chǎn)權(quán)房為例，部分城市的共有產(chǎn)權(quán)住房尚未實行封閉管理。通常的做法是，共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭取得不動產(chǎn)權(quán)證滿一定年限后，共有產(chǎn)權(quán)保障住房可以上市轉(zhuǎn)讓或者由購房人、同住人購買政府產(chǎn)權(quán)份額，上市轉(zhuǎn)讓或者購買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)可轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/p>
而此次新一輪保障性住房規(guī)劃建設的一個特點就是要實施嚴格的封閉管理。配售型保障性住房明確要實施嚴格的封閉管理，禁止違規(guī)將新建的配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。
住房城鄉(xiāng)建設部相關(guān)司局負責人表示，保障性住房不得上市交易、實施嚴格的封閉管理，將是區(qū)分保障性住房和市場化住房一個重要的舉措，可以最大限度地保障保障性住房的供給。
“也就是說，保障房歸保障房，保障房回歸民生屬性；商品房歸商品房，商品房回歸市場化、商品化屬性，這是后續(xù)政策推行的主要方向。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對澎湃新聞表示。
對于保障性住房實施嚴格封閉管理，多名業(yè)內(nèi)專家都持肯定觀點。
中國社會科學院財政稅收研究中心主任、研究員楊志勇撰寫的《保障性住房封閉管理，才能真正兼顧公平與效率》一文中提及，保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問題的解決。
上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰對澎湃新聞表示，從中央頂層設計的角度，還是強調(diào)住房供給體系雙軌制，當前房地產(chǎn)市場下，過多的保障性住房還是會對商品房形成沖擊，因此各自的功能定位需更加明確，各司其職，同時也為雙軌制住房體系的構(gòu)建打下基礎(chǔ)。
業(yè)內(nèi)認為，保障性住房實行封閉管理非常有必要，保障房不同于商品房，買房時是有準入條件的，是保障中低收入或者特定條件的職工，不符合條件應動態(tài)退出，否則，直接會導致國有資產(chǎn)流失，也導致保障房供不應求。保障房與商品房各行其道，這也是房改以來一直貫徹的原則。
值得一提的是，按照要求，新一輪保障性住房規(guī)劃建設過程中，將采用“新房新政策，老房老辦法”的原則，保障性住房政策實施前已配售的共有產(chǎn)權(quán)住房、人才房等，將繼續(xù)執(zhí)行原有政策。
房源從哪里來？
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池對澎湃新聞表示，后續(xù)，保障房的建設力度會加大，補齊保障房供應不足的短板，政府為低收入、工薪階層的住房困難群體提供保障房。未來將結(jié)合城中村改造、城市更新、危舊房改造等，在交通便利的地方，根據(jù)職住均衡的原則，提供更多的保障房；商品房的限價、限售、限購等過時的政策將得到調(diào)整，讓商品房回歸商品屬性。
據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部相關(guān)司局負責人介紹，目前大部分城市已按要求報送了明年的建設計劃和建設項目，住房城鄉(xiāng)建設部正在會同有關(guān)部門督促地方將建設項目落實到具體建設地塊，同時做好后續(xù)項目儲備。其中上海、濟南、青島、福州、長沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項目。
其中，對于配售型保障性住房的建設，趙秀池認為，配售型保障性住房將在常住人口300萬以上的大城市率先發(fā)力。因為城市規(guī)模越大，房價越高，工薪階層買不起房、住房困難的問題越突出。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有深圳、福州、南寧等地探索配售型保障性住房。
據(jù)福州新聞網(wǎng)，12月27日，福州市首個配售型保障性住房——濱海雙龍新居正式開工，該項目總套數(shù)701套，戶型面積分45平方米、60平方米、75平方米三種，周邊有醫(yī)療、學校、地鐵等配套，由福州市安居工程建設有限公司負責建設。該項目總投資2.54億元，來源為通過企業(yè)自籌資金加國開行貸款，已落實資本金5120萬元，國開行專項貸款授信2.02億元。
據(jù)微信公眾號“深圳市住房和建設局”消息，12月28日，深圳市首批配售型保障性住房建設集中開工，本次集中開工共有13個配售型保障性住房項目，其中福田區(qū)2個項目、南山區(qū)2個項目、寶安區(qū)2個項目、龍崗區(qū)2個項目、龍華區(qū)2個項目、坪山區(qū)2個項目、光明區(qū)1個項目，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，項目周邊交通、教育、商業(yè)等配套較為完善。
根據(jù)官方統(tǒng)計，“十四五”以來，深圳已建設籌集了各類保障性住房約49萬套（間），其中，2023年建設籌集了18.9萬套（間）。
另據(jù)微信公眾號“廣西住房城鄉(xiāng)建設廳”消息，國務院印發(fā)的《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》提出在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索規(guī)劃建設保障性住房，南寧市是廣西唯一符合條件的城市。目前，按以需定建的原則，南寧市已匯總梳理出配售型保障性住房先導項目7個、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計劃建設住房4000套。同時，在廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳的指導下，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局正在研究制定配售型保障性住房管理辦法，明確保障范圍、準入條件、審核流程、戶型面積等實施細則。